Streitfall
Schimmel in der Mietwohnung: Rechte, Pflichten, Lösungen ohne Auszug
Die Frage „wer zahlt“ wird in der Praxis fast immer über die Ursache entschieden, und die Ursache ist zuerst eine technische Frage.
Der unangenehmste Ortstermin läuft ungefähr so ab: Die Mieterin hat einen Brief in der Hand, der Eigentümer hat einen Brief in der Hand, beide Briefe sind fachlich falsch, und niemand hat sich in Ruhe die Wand angesehen. Der Vorwurf „zu wenig gelüftet“ steht in solchen Fällen oft längst schriftlich im Raum, bevor überhaupt jemand geprüft hat, ob der Befall der Nutzung folgt oder der Konstruktion, etwa der Linie einer einbindenden Geschossdecke, die in allen Räumen auf derselben Höhe liegt.
Deshalb steht am Anfang dieses Beitrags ein Satz, den ich nicht relativiere: Dies ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine. Ich bin Bausachverständiger. Ich stelle Ursachen fest. Was daraus rechtlich folgt, entscheiden der Vertrag, der Einzelfall und im Streitfall ein Gericht.
Warum die Ursache die eigentliche Streitfrage ist
Fast jede Auseinandersetzung über Schimmel in einer Mietwohnung ist im Kern eine Auseinandersetzung über die Herkunft der Feuchtigkeit. Grob unterscheide ich drei Konstellationen, ausführlicher beschrieben im Beitrag Warum kommt der Schimmel immer wieder.
Die Feuchtigkeit stammt aus der Raumluft und schlägt sich an einer kalten Fläche nieder. Kochen, Duschen, Atmen, Wäschetrocknen erzeugen Wasserdampf. Trifft er auf eine Oberfläche, die unter den Taupunkt fällt, kondensiert er. Hier ist die Kernfrage: Ist die Fläche aus baulichen Gründen zu kalt, oder wurde sie durch die Nutzung zusätzlich abgekühlt, etwa durch einen bündig an die Außenwand gestellten Schrank?
Die Feuchtigkeit dringt in das Bauteil ein. Defekte Abdichtung, aufsteigende Feuchte im Sockel, ein undichtes Dach, ein unbemerkter Rohrschaden. Typische Anzeichen: Der Befall sitzt eher unten, es blüht Salz aus, der Putz bröselt, und das Problem besteht auch im Hochsommer.
Beides zusammen. Der in der Praxis häufigste und juristisch unangenehmste Fall: eine bauliche Schwachstelle, die eine völlig übliche Wohnnutzung nicht mehr verträgt.
Welche dieser Konstellationen vorliegt, ist eine technische Frage mit einer technischen Antwort. Sie ist damit auch die einzige Frage, die sich sachlich klären lässt, bevor jemand einen Anwalt einschaltet.
Was ich beiden Seiten empfehle, bevor es eskaliert
Aus Sachverständigensicht, ausdrücklich nicht als rechtlicher Rat:
- Dokumentieren, bevor irgendetwas verändert wird. Fotos der Stelle mit Umgebung, sodass Fenster, Ecke und Deckenanschluss erkennbar sind. Datum, Raum, genaue Lage an der Wand. Wenn möglich über mehrere Wochen, damit ein Verlauf erkennbar wird.
- Den Mangel schriftlich mitteilen. Sachlich, mit den Fotos, ohne Schuldzuweisung. Ob, in welcher Form und mit welcher Frist eine Anzeige rechtlich geboten ist, klären Sie bitte mit einer Rechtsberatung.
- Nicht überstreichen und nicht abreißen, solange die Ursache offen ist. Wer die Stelle beseitigt, beseitigt den Zustand, den ein Sachverständiger begutachten müsste.
- Die Ursache neutral feststellen lassen. Beide Seiten können einen Sachverständigen gemeinsam beauftragen. Das ist erfahrungsgemäß der schnellste und günstigste Weg aus einer festgefahrenen Lage, weil danach nur noch über die Konsequenz gestritten wird und nicht mehr über die Tatsachen.
- Rechtsberatung dort holen, wo sie hingehört. Fachanwalt für Mietrecht, Mieterverein, auf Vermieterseite ein Eigentümerverband.
Ich nenne in diesem Beitrag bewusst keine Minderungsquoten und keine Urteile. Beides kursiert im Netz als scheinbar allgemeingültige Regel und ist es nicht. Wer im Streitfall was darzulegen und zu beweisen hat, hängt von der Konstellation ab und ist eine juristische Bewertung, keine bauphysikalische.
Gesundheit geht vor Zuständigkeit
Ein Punkt, der in der Zuständigkeitsdebatte regelmäßig untergeht: Sichtbarer Schimmel in einer Wohnung ist zuerst eine gesundheitliche Frage und erst danach eine vertragliche. Größere befallene Flächen, Befall in Schlafräumen und Haushalte mit Kleinkindern, Allergikern oder immungeschwächten Personen gehören ärztlich abgeklärt und fachlich, nicht nebenbei, saniert. Die Entfernung des vorhandenen Befalls kommt in der Reihenfolge vor jeder Diskussion darüber, wer die Ursache zu verantworten hat.
Lösungen, für die niemand ausziehen muss
Ist die Ursache geklärt und liegt sie beim Kondensat an einer zu kalten Oberfläche, dann kommt der Teil, der Mietverhältnisse tatsächlich entlastet. Eine Maßnahme, die den Wohnraum nicht verkleinert, kein Gerüst braucht, keine Trockenbauarbeiten auslöst und die Wohnung nicht für Wochen zur Baustelle macht, ist für beide Seiten leichter zu tragen als eine Komplettsanierung. Womit dabei ungefähr zu rechnen ist, steht in der ehrlichen Rechnung zu den Kosten einer Schimmelsanierung.
Genau dafür ist unser Beschichtungssystem gedacht. Es wird 1 bis 1,5 Millimeter dünn aufgetragen und hält die Wandoberfläche wärmer und trockener. Aus der eigenen Sanierungspraxis liegt der Aufwand bei rund einem Arbeitstag pro Raum, ohne Auszug. Wie der Ablauf aussieht, steht unter Anwendung; das vollständige Materialpaket gibt es als System-Set in drei Flächengrößen. In vielen Fällen gehört zusätzlich eine Änderung der Nutzung dazu, Möbelabstand und Lüftungsrhythmus, nachzulesen in der Anleitung zum richtigen Lüften. Und ob die Ursache überhaupt an der Oberfläche liegt, klärt der Blick auf die typischen Wärmebrücken im Altbau.
Zuerst Ursache und Zustand sichern Wenn Wasser in das Bauteil eindringt, helfen weder Oberflächensystem noch Lüftungsplan; dann muss zuerst die Ursache behoben werden, in unserer Region etwa durch den Fachbetrieb BAUDOKTOR Nord. Besteht zwischen Mieter und Vermieter Streit über die Ursache, sollte der vorhandene Zustand außerdem dokumentiert werden, bevor eine Beschichtung ihn verändert. Erst klären, dann sanieren.
Der Satz, der die meisten Verfahren erspart
Die allermeisten Streitigkeiten, die ich begutachte, wären vermeidbar gewesen, wenn in den ersten vier Wochen jemand nüchtern gefragt hätte: Woher kommt das Wasser? Diese Frage ist beantwortbar, sie ist vergleichsweise günstig beantwortbar, und sie beantwortet in der Sache meist auch schon, welche Maßnahme überhaupt sinnvoll ist.
Wenn Sie an dieser Stelle stehen, schicken Sie ein Foto der Wand. Sie bekommen eine fachliche Ersteinschätzung zur wahrscheinlichen Ursache. Weitere Fragen zum Vorgehen beantwortet FAQ und Kontakt; die rechtliche Einordnung gehört in eine individuelle Rechtsberatung.
Häufige Fragen dazu
Wer zahlt bei Schimmel in der Mietwohnung?
Das hängt an der Ursache und am Einzelfall, und die Rechtsfolgen daraus sind eine juristische Frage. Aus Sachverständigensicht gilt: Zuerst wird technisch geklärt, woher die Feuchtigkeit kommt. Für die rechtliche Bewertung wenden Sie sich bitte an eine Rechtsberatung, etwa einen Fachanwalt für Mietrecht, einen Mieterverein oder auf Vermieterseite einen Eigentümerverband.
Kann die Wohnung während der Sanierung bewohnt bleiben?
In vielen Fällen ja. Aus der eigenen Sanierungspraxis lässt sich das dünne Oberflächensystem ohne Gerüst und ohne Abriss mit rund einem Arbeitstag Aufwand pro Raum verarbeiten. Voraussetzung ist immer, dass die Ursache geklärt ist und keine bauliche Durchfeuchtung vorliegt.
Soll ich die Stelle erst einmal überstreichen?
Davon rate ich ab, solange die Ursache ungeklärt ist oder zwischen den Parteien Streit besteht. Überstreichen entfernt keinen Befall, und es beseitigt gleichzeitig den Zustand, den ein Sachverständiger später begutachten müsste. Dokumentieren Sie zuerst, sanieren Sie danach.
Ihre Wand
Streit über die Ursache, nicht über die Wand?
Schicken Sie ein Foto der Stelle. Sie bekommen eine fachliche Ersteinschätzung zur wahrscheinlichen Ursache. Rechtsfragen klären Sie bitte mit einer Rechtsberatung.